不動産売却でかかる所得税とは？計算方法や利用できる特別控除を解説

不動産売却では、所得税をはじめとするさまざまな種類の税金がかかります。
売却価格が高額になりやすい不動産は課税額も高くなるので、正しい計算方法や利用できる控除制度を知っておくことがポイントです。
そこで、不動産売却でかかる所得税について確認していきましょう。
福井市近郊で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却でかかる所得税などの税金とは？

不動産売却には、おもに以下の税金がかかります。

• 所得税：売却益（譲渡所得）に課税される
• 住民税：売却益に課税される
• 復興特別所得税：2013年1月1日～2037年12月31日発生した売却益に課税される

これらは売却益である譲渡所得に課せられる税金なので、譲渡所得税とも総称されています。

不動産売却でかかった所得税の取り扱い

不動産売却で発生する譲渡所得には、分離課税方式が採用されています。
給与所得などほかの所得に課せられる所得税・住民税とは区別して計算し、確定申告によって申告・納税しなければなりません。
そのため普段は源泉徴収を受けている会社員でも、不動産売却をした際は確定申告が必要です。

不動産売却でかかるそのほかの税金

不動産売却では、所得税以外にも以下の税金が発生します。
印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙に課税される
貼付する収入印紙の金額は、売買契約書に記載されている契約金額ごとに定められています。

• 100万円超500万円以下：2,000円
• 500万円超1,000万円以下：1万円
• 1,000万円超5,000万円以下：2万円
• 5,000万円超1億円以下：6万円

登録免許税：不動産の名義変更で課税される
登録免許税は、所有権の移転にともなう不動産登記の際に必要です。
不動産売却による所有権移転登記では、固定資産税評価額の2％が課せられます。
消費税：不動産会社に支払う仲介手数料などに課税される
不動産会社に仲介を依頼すると、成約時に仲介手数料を支払います。
このときの仲介手数料は、消費税の課税対象となっています。
さらに司法書士・税理士に支払う報酬なども、消費税の課税対象です。

不動産売却の際にかかかる所得税を計算する方法

不動産売却でかかる所得税を計算するためには、まずは譲渡所得を確定する必要があります。
譲渡所得は、以下の式で計算できます。
譲渡所得=収入金額（売却価格）-取得費-譲渡費用
この譲渡所得にかかる所得税および住民税の税率は、不動産の所有期間に応じて以下のように定められています。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）：39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
• 長期譲渡所得（所有期間が5年超の場合）：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

そして所有期間が10年を超えるマイホームには、以下の軽減税率が適用されます。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％）
• 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

なお所有期間は、売却した年の1月1日時点で決まるのが注意したいポイントです。

譲渡所得を計算するときのポイント

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引きます。
このときの取得費には土地・建物の購入代金のほか、購入時に支払った税金や仲介手数料などが含まれます。
なお建物部分の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引かなければなりません。
そのため譲渡所得の計算にあたっては、購入時の金額をそのまま計上できるとは限らないのが注意すべきポイントです。
そして譲渡費用についても、計上できるのは不動産売却に直接かかった費用に限られます。
たとえば不動産会社に支払った仲介手数料、建物の解体費用、土地売却のために実施した測量費などが挙げられます。
一方で抵当権抹消費用や引っ越し費用などは、譲渡費用には含まれません。

不動産売却で利用できる譲渡所得税の控除制度

不動産売却では、一定の要件を満たしていれば特別控除などの特例を利用できます。
所得税などの税負担を軽くできるため、利用できる控除は漏れなく活用するのがポイントです。

マイホームの売却で利用できる特別控除

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」では、所有期間に関係なく譲渡所得から最高で3,000万円を控除できます。
マイホームやマイホームが建つ土地の売却に利用できるもので、この特例を利用すると一般的なマイホームなら課税額をゼロにできるでしょう。
この特例の適用を受けるための要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋もしくは家屋ともにその敷地や借地権を、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 家屋を解体した日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、敷地を貸駐車場などその他の用途に利用していないこと
• 不動産売却した年の前年およひ前々年に、この特例や「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
• 不動産売却した年の前年およひ前々年に、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
• 売却した家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除などの特例の適用を受けていないこと
• 災害によって家屋が滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにその敷地を売ること
• 売主と買主が、夫婦や親子など特別な関係（生計を一にする親族、売却後にその家屋で同居する親族、特殊な関係にある法人なども含む）でないこと

ただしマイホームを売ったときの特例は、以下のケースでは適用されないため注意してください。

• この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
• 仮住まいとして居住した家屋や、そのほか一時的な目的で入居したと認められる家屋
• 別荘など、おもに趣味や娯楽、保養目的で所有している家屋

そのほかの特例による控除

マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除以外にも、以下の特例があります。
土地収用法やそのほか法律で収用権が認められた公共事業のため、不動産売却をおこなったときに利用できます。
それぞれの適用条件と、控除額は以下のとおりです。

• 公共事業などのために土地建物を売った場合：5,000万円
• 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合：2,000万円
• 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合：1,500万円
• 2009年および2010年に取得した国内にある土地を譲渡した場合：1,000万円
• 農地保有の合理化などのために土地を売った場合：800万円
• 都市計画区域内の低未利用土地等を売った場合：100万円

これらの特例を利用する際の控除額の合計は、年間5,000万円が限度です。

まとめ

不動産売却をするなら知っておきたい、所得税などの税金や控除制度についてご紹介しました。
売却する不動産によって、税金の計算や利用できる控除制度は変わります。
そこで不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら、売却を進めていくのがおすすめです。
エステートコンサルタント福井店では、福井市・鯖江市・坂井市等で不動産売却に関するご相談を受け付けております。
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