不動産売却の譲渡費用とは？仲介手数料や譲渡所得の計算法を解説

不動産売却の際に必要な仲介手数料などの費用を、「譲渡費用」と呼びます。
不動産売却時の譲渡所得税について知るためには、まず譲渡費用について理解しておかなければなりません。
そこで今回は、仲介手数料をはじめとする譲渡費用の計算方法や、ケース別の具体的な例についてご紹介します。
福井市、坂井市、鯖江市、越前市エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却時の仲介手数料以外で譲渡費用に含まれるものとは

譲渡費用とは、不動産売却時にかかった費用全般のことです。
ただし、土地や建物を売却する際に直接要した費用に限られています。

譲渡費用に含まれるもの

国税庁のホームページでは、譲渡費用となるものについて下記のように表記しています。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 印紙税で売主が負担したもの
• 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
• 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
• 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
• 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

なお上記5の内容は、不動産などの売買契約のあと、その不動産をより高額で売却するために契約を解除した場合に支払う違約金のことを指しています。
不動産のメンテナンス費用や固定資産税といった維持管理費は、不動産売却のために直接要した費用とはみなされないため、譲渡費用には含まれません。

譲渡費用かどうかの判断が難しいもの

譲渡費用に含まれるものを判断する際に難しいポイントとしては、「取得費と譲渡費用の分別」「どこまでが維持管理費の範囲にあたるのか」「不動産売却に直接要したものなのかどうか」です。
それらを踏まえて、譲渡費用かどうかの判断が難しい項目について考えていきましょう。
1：登記費用
不動産売買の際には、いくつかの登記費用が発生します。
所有者移転登記は基本的に買主が負担するケースが多いため、譲渡費用には該当しません。
抵当権抹消費用についても、譲渡費用に該当しないという過去の判例があります。
また、譲渡する不動産が相続したものだった場合、相続登記の費用は譲渡費用ではなく取得費と判断されるケースが多いといえるでしょう。
2：弁護士への報酬
不動産売却の際、売買契約書の作成を弁護士に依頼した費用は譲渡費用に該当します。
3：税理士への報酬
不動産を売却して譲渡所得を得ると、翌年に確定申告をおこなう必要があります。
確定申告の手続きを税理士に依頼した場合の報酬については、不動産売却とは直接関係がないとみなされるため譲渡費用には該当しません。
ただし、不動産売却に向けて税理士にアドバイスを求めるための相談費用については、譲渡費用に含まれる可能性があります。
4：引っ越し費用
自宅を売却した場合は新居への引っ越しが必要になりますが、その際の費用は譲渡費用には含まれません。

不動産売却における仲介手数料と譲渡所得税の計算方法

一般的に、不動産売却時には売却価格の4％から6％程度にあたる譲渡費用がかかるといわれています。
そんな譲渡費用のなかでも、金額が大きくなりがちなのが「仲介手数料」です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の設定額は、不動産の売却価格によって上限が決められています。
不動産会社ではこの上限に合わせて仲介手数料を設定しているケースが多いので、計算方法を知っておけば仲介手数料のおよその額について知ることができるでしょう。
仲介手数料の上限を求める計算方法は下記のとおりです。

• 売買価格が200万円以下の場合：（売却価格×5％）+消費税
• 売却価格が200万円を超え400万円以下の場合：（売却価格×4％+2万円）+消費税
• 売却価格が400万円を超える場合：（売却価格×3％+6万円）+消費税

たとえば、1,000万円で不動産売却した場合の仲介手数料は39万6,000円、3,000万円で不動産売却した場合の仲介手数料は105万6,000円となります。

譲渡所得税の計算方法

仲介手数料などの譲渡費用は、不動産売却時の譲渡所得税を計算する際に必要になります。
譲渡所得税とは、不動産売却によって得た譲渡所得に対して課される税金のことです。
ただし、譲渡所得とは不動産を売却した価格自体のことではなく、あくまでも売却によって得た利益の部分のことを指すので注意してください。
譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得=不動産の売却価格-（取得費-譲渡費用）
不動産を売却した価格から、「不動産の購入にかかった費用」と「売却の際にかかった費用（譲渡費用）」を差し引くことで譲渡所得が求められます。
ここでのポイントとしては、支払った取得費や譲渡費用を漏らさず計上することによって、譲渡所得の額を少なくできるという点です。
譲渡所得の額が少なければ少ないほど譲渡所得税の額も少なくなり、譲渡所得がマイナスになれば課税額はゼロになります。
不動産売却の際には、仲介手数料をはじめとする譲渡費用を漏れなく把握し、取得費とともにしっかりと計上するようにしましょう。
なお、譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下の不動産であれば「39.63％」、所有期間が5年を超える不動産であれば「20.315％」です。

仲介手数料も計上しよう！不動産売却のケース別に見る譲渡所得税

不動産売却時の譲渡所得税について、ケース別のシュミレーションを見ていきましょう。

ケース別シュミレーション1：所有期間3年の戸建てを売却した場合

ここでの設定は下記のとおりです。

• 売却価格：4,000万円
• 譲渡費用：300万円
• 取得費：3,000万円

この場合、譲渡所得を計算すると「4,000万円-（3,000万円+300万円）=700万円」となるため、700万円に対して譲渡所得税が課されます。
所有期間が3年であれば税率は39.69％なので、譲渡所得税の額は「700万円×39.69％」で「約278万円」です。

ケース別シュミレーション2：所有期間10年のマンションを売却した場合

ここでの設定は下記のとおりです。

• 売却価格：2,500万円
• 譲渡費用：200万円
• 取得費：1,500万円

譲渡所得は「2,500万円-（1,500万円+200万円）=800万円」となるため、800万円に対して譲渡所得税が課されます。
所有期間10年の場合の税率は20.315％なので、譲渡所得税の額は「800万円×20.315％」で「約163万円」です。

ケース別シュミレーション3：所有期間15年の土地を売却いた場合

ここでの設定は下記のとおりです。

• 売却価格：2,000万円
• 譲渡費用：150万円
• 取得費：2,500万円

譲渡所得を計算すると、「2,000万円-（2,500万円+150万円）= -650万円」です。
譲渡所得がマイナスなので譲渡所得税は非課税となります。

ケース別に適用可能な特例や特別控除がある

不動産売却の際には、減税に効果的な特例や特別控除なども用意されています。
たとえば自宅用住居を売却する場合、一定の要件を満たしていれば最高で3,000万円まで控除を受けることが可能です。
また、相続した不動産を売却する場合であれば、相続から3年以内に不動産売却をすることで相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。
これらの特例を適用することができれば、先述したケース別シュミレーションよりも大幅な節税が可能です。
譲渡所得税を計算する際には、適用可能な特例がないか必ず確認するようにしましょう。

まとめ

しっかりと譲渡費用の額を把握して計上することが、譲渡所得税の減額につながります。
福井市、坂井市、鯖江市、越前市エリアで不動産売却時の譲渡費用についてお悩みの方は、エステートコンサルタント福井店までお気軽にお問い合わせください。