相続後の不動産売却における譲渡所得税や特別控除について解説！

「相続した不動産を売却したいけれど、税金のことが気がかり」という方はいませんか。
不動産売却をする際には、所得税などいくつかの税金がかかります。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際にかかる税金の種類や概要、そして節税に効果的な控除や特例についてもご紹介します。
福井市や福井市周辺エリアで不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

相続後の不動産売却にかかる譲渡所得税とその他の税金とは

相続した不動産の場合に限らず、不動産売却をする際には数種類の税金が課されます。
不動産売却において課税される主な税金の種類は、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」です。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の総称です。
譲渡所得税は不動産売却をすると必ず課税されるというわけではなく、不動産売却をして譲渡所得（利益）を得た場合にのみ課税されます。
なお、譲渡所得とは不動産の売却価格そのものを指すのではなく、譲渡価格（売却価格）から、不動産購入時にかかった費用や不動産売却時にかかった経費を差し引いた額のことです。
計算式にすると下記のようになります。
譲渡所得=譲渡価格-（取得費+譲渡費用）
譲渡所得がマイナスになる場合には、譲渡所得税を納める必要はないと理解しておきましょう。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって2種類にわけられています。
不動産の所有期間が5年以内であれば「短期譲渡所得」、5年超であれば「長期譲渡所得」です。
それぞれの税率は下記のようになっています。

• 「短期譲渡所得」所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％【合計39.63％】
• 「長期譲渡所得」所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％【合計20.315】

これを見ると、所有期間が5年を超えると税率が大幅に低くなっていることがわかります。
なお、親から相続した不動産を売却する場合は、相続してからの所有期間ではなく、親がその不動産を購入した日からの年数でカウントすることが可能です。

印紙税とは

印紙税とは、不動産売却の際の売買契約書に貼付する印紙代です。
印紙税の額は、不動産の売却価格によって異なります。
たとえば売却価格が500万円から1,000万円の間であれば印紙税は5,000円、売却価格が1,000万円から5,000万円の間であれば印紙税は1万円です。
売却価格が高くなるほど印紙税の額も高くなりますが、一般的な不動産売却であれば2万円以内におさまるケースがほとんどだといえるでしょう。

登録免許税とは

登録免許税とは、不動産の所有者名義を変更する「移転登記」や、抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」に支払う税金です。
なお、相続にともなって不動産の所有権を被相続人から相続人の名前に変更する手続きのことを「相続登記」と呼びます。

相続後の不動産売却において所得税対策に有効な控除と特例

相続した不動産を売却する際には、いくつかの特例や控除が用意されています。
所得税などの額を大幅に減税できるケースもあるので、該当する特例や控除があれば上手に活用しましょう。

マイホームを売却する際の3,000万円控除

自宅として居住していた不動産を売却する際に利用できる特別控除です。
そのため、相続した家に自らも同居していた場合にのみ利用できます。
譲渡所得から最大で3,000万円を控除できるため、不動産売却による譲渡所得が3,000万円未満であれば譲渡所得税が課されません。

相続した空き家を売却する際の3,000万円控除

同居していなかった不動産を相続し、売却する際に利用できる特別控除です。
マイホームを売却する際と同じく、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。しかし「マンションは適用外」であることなど、特例を受けるための要件がマイホームの場合よりも厳しく設定されている点が特徴です。
相続したあと、賃貸として利用した不動産も適用外になります。
その他の主な適用要件は下記のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された不動産であること
• 相続の開始直前において、被相続人が居住していた不動産であること
• 相続の開始直前において、被相続人以外の居住者がいないこと

取得費加算の特例

相続から3年10か月以内に不動産売却をした場合、相続税の一部を取得費として加算できる特例です。
取得費の額が増えるほど譲渡所得の額が少なくなるため、譲渡所得税の節税につながります。
なお、相続税における基礎控除額は「3,000万円+（法定相続人の数×600万円）」です。
たとえば相続人が2人いる場合、相続財産が4,200万円未満であれば相続税は発生しないので注意しましょう。
また、マイホームを売却する際の3,000万円控除と併用することができます。

10年超所有の軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得税の税率が低くなる特例です。
譲渡所得が6,000万円以下の部分に対しては所得税10％、住民税4％、6,000万円を超えた部分に対しては所得税15％、住民税5％の税率になります。
なお、3,000万円控除の特例との併用が可能です。

不動産売却後に所得税の控除を受けるには確定申告が必要

不動産売却で利益を得た場合には、ご自身で確定申告をする必要があります。
もちろん、譲渡所得がマイナスであれば確定申告は不要です。
ただし、確定申告が必要かどうかを判断するための譲渡所得の額は、「特例や控除を適用させる前の金額」であることに注意してください。
たとえば譲渡所得が2,000万円あり、3,000万円の特別控除を利用すると譲渡所得は0円になりますが、この場合も譲渡所得2,000万円として確定申告が必要です。
そもそも、特例や控除は確定申告をしてからでなければ利用できないと理解しておきましょう。
なお、申告期間中に確定申告をおこなわなければ、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。

不動産売却における確定申告の期間

確定申告は、不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日の間におこないましょう。
税務署の窓口に必要書類を提出する方法のほか、国税庁のホームページからも確定申告書を作成することができます。
慣れない作業に不安のある方は、税務署の相談窓口で職員に相談しながら確定申告を進める方法がおすすめです。

確定申告の必要書類

同居していた不動産を相続し、売却した場合の確定申告では、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を用意すれば基本的に問題ありません。
ただし、売買契約を締結する前日の時点で「売却する不動産」と「住民票」の住所が異なる場合には、相続時にその不動産に住んでいたことを証明するための書類が必要です。
戸籍の附票の写しなどを用意しましょう。
また、相続した空き家を売却する場合には、必要な書類の数が増えます。
譲渡所得の内訳書のほか、下記のものを準備してください。

• 登記事項証明書
• 被相続人居住用家屋等確認書
• 耐震基準適合証明書、もしくは建設住宅性能評価書の写し
• 売買契約書の写し、または売却価格が1億円以下だと証明できる書類

まとめ

相続した不動産を売却する機会は、人生で何度も経験するものではありません。
そのため、不動産売却時の税金や確定申告の手続きに対して不安を覚えている方も多いのではないでしょうか。
福井市や福井市周辺エリアで相続不動産の売却にお困りの方は、ぜひエステートコンサルタント福井店までお気軽にご相談ください。