不動産を売却するときは住宅ローンの残債や発生する費用に注意しよう！

住宅ローンが残っている不動産を売却したいときは、残債に注意が必要です。
また、不動産の売却ではさまざまな費用が発生するため、支払いの準備をしておかなくてはなりません。
そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産を売却する際のポイントと、不動産売却時に発生する費用についてご説明します。
福井市を中心に、坂井市や鯖江市、越前市などで不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

住宅ローンの残債がある不動産の売却に必要な費用はどのくらい？

不動産は、購入するときだけではなく、売却するときにも費用がかかります。
とくに住宅ローンの返済が残っている不動産の売却では、残債の返済が必要になるため、より多くの費用がかかるでしょう。
ですから、住宅ローンが残っている不動産を売って新居を購入しようと考えている場合は、注意が必要です。
お金に困らないように、これからご説明するポイントを押さえて、資金計画をしっかりと立てましょう。

オーバーローンの不動産を売却する際のポイント

住宅ローンが残っている不動産を売却する際にどのくらいの費用が必要なのかは、残債の金額によって変わります。
そこで、まず残債を確認しましょう。
残債の確認方法には、「インターネットバンキングで調べる」「銀行から届く残高証明書を見る」「銀行へ問い合わせる」などがあります。
残債を確認したら、次に不動産の売却金と手持ちの貯金で完済できるかどうかを調べましょう。
もし、この2つを合わせても完済できそうもない場合は、「オーバーローン」と呼ばれる状態です。
オーバーローンだと、基本的に不動産の売却ができません。
その理由は、ローンを完済しないと不動産に設定されている抵当権を抹消できないからです。
抵当権が設定されたままの不動産を売り出しても、買い手は見つからないでしょう。
そのため、オーバーローンの場合は以下の2つの方法から選択することになります。

• 住み替えローンを利用する
• 売却を延期する

住み替えローンを利用すると、現在のローンの残債と新しい住宅ローンを一つにまとめられます。
ただし、返済の負担が増加するので、よく考えてから決めたほうが良いでしょう。
ハードルが高いと感じたら、残債が少なくなるまで売却を延期することがおすすめです。

アンダーローンの不動産を売却する際のポイント

アンダーローンの不動産は、問題なく売却できます。
売却方法には「売り先行」と「買い先行」があり、住宅ローンが残っている場合におすすめなのは売り先行です。
売り先行とは、現在の家を売却してから新居を購入する方法です。
現在の住宅ローンを完済してから新居のローンを組むので、支払いが二重になる心配がありません。
一方、買い先行は新居を購入してから現在の家を売却する方法です。
新居への引っ越しを済ませてから、じっくりと売却に取り組めますが、売れるまでは2つの住宅ローンを返済しなくてはなりません。
そのため、資金に余裕のない場合は売り先行を選んだほうが良いでしょう。
なお、不動産売却の目的が資金調達の場合は、リースバックもおすすめです。
リースバックとは、自宅を売却して現金を受け取ったあとも、そのまま住み続けられるサービスです。
「引っ越し費用がかからない」「売却した事実を周囲に知られにくい」など、さまざまなメリットがあります。
不動産を売却する際には、いろいろな選択肢があるので、ご自身に適した方法を選びましょう。

不動産を売却する際にかかる費用や税金の種類とは？

不動産の売却では、住宅ローンを完済するため以外の費用も発生します。
主な費用や税金の種類は、以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 印紙税
• その他の費用

仲介手数料については次の章で解説しますので、ここでは他の3種類についてご説明します。

抵当権抹消費用

住宅ローンを利用して購入した不動産には、抵当権が設定されます。
抵当権が設定されている不動産は基本的に売却できないので、売り出す前に抵当権抹消登記が必要です。
抵当権抹消費用は、その登記手続きの際にかかる費用で、1件につき登録免許税として1,000円を支払います。
抵当権は住宅ローンを完済しても自動的に消えないため、不動産を売却する前に確認して、設定されている場合は抵当権抹消登記をおこないましょう。
なお、登記の手続きを司法書士に依頼した場合は、2～3万円の報酬が発生します。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に必要です。
税額は2,000円から10万円で、売買価格によって決まります。
なお、令和4年3月31日までは軽減措置が適用されるため、この期間中は税額が1,000円から6万円になります。
たとえば不動産の売買価格が3,000万円だと、通常の印紙税は2万円で、軽減措置が適用される期間は1万円です。

その他の費用

不動産の売却では、必要に応じて発生する種類の費用があります。
主な費用の種類は、以下のとおりです。

• 解体費用
• 測量費用
• 廃棄物処分費用

解体費用は、建物を解体して更地にしてから売却する場合にかかる費用です。
費用の目安は100万～300万円といわれているので、しっかりと準備する必要があります。
測量費用は、土地の境界線を確定するときに発生する費用です。
土地家屋調査士への報酬として、35万～45万円ほどの費用がかかります。
そして廃棄物処分費用は、不動産に残っている不要品を処分するための費用で、不要品が多い場合は数十万円かかることがあるでしょう。
このように、発生する費用の種類や金額は、不動産の状況によって異なります。
ですから、まず発生する可能性がある費用の種類を確認してみましょう。
費用の種類がわかったら、次にそれぞれの金額を算出します。
すると、不動産を売却するために必要な費用がわかり、資金計画が立てやすくなるでしょう。

不動産売却時に発生する費用の一つである「仲介手数料」とは？

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって不動産を売却したときに発生する費用です。
不動産会社に仲介してもらう際は、媒介契約を結びます。
そして、情報サイトへの物件掲載やチラシの作成など、さまざまな売却活動をしてもらいます。
仲介手数料は、それらの売却活動に対する報酬として発生する費用です。
ただし、不動産会社に売却活動をしてもらっても、売却できなかった場合は支払いが発生しません。
仲介手数料は、不動産の売却を成立させた場合の成功報酬なので、そのことをしっかりと覚えておきましょう。
仲介手数料の上限額は法律によって定められており、「売却価格×3％＋6万円＋消費税」の計算式で算出できます。
不動産の売却価格によっては100万円以上かかる費用なので、事前に計算して支払いに備えましょう。
なお、不動産の売却方法には「仲介」の他に「買取」があります。
買取は不動産会社が買主になる売却方法なので、買主を探す必要がなく、手間や時間を大幅に短縮できます。
そして、高額になるかもしれない仲介手数料が発生しないことも、大きなメリットです。
売却価格は仲介よりも下がる可能性がありますが、なるべく早く売却したい方にはおすすめです。
弊社は仲介と買取のどちらも承っておりますので、ご自身に適した方法を選択できます。
どちらの方法が良いのか迷われている方も、どうぞお気軽にご相談ください。

まとめ

不動産を売却するときには、仲介手数料や抵当権抹消費用など、さまざまな種類の費用が発生します。
住宅ローンが残っている場合は、「そもそも売却できるのか」などのお悩みがあるかもしれません。
エステートコンサルタント福井店は、福井市を中心に坂井市や鯖江市、越前市などの不動産売却をサポートしております。
売却に関するご相談からご依頼まで、幅広く承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。