相続した不動産を売却するときの流れは？相続登記などの注意点も解説

相続する財産に不動産が含まれている場合、そのままでは相続人間で公平に分配することは難しいでしょう。
そこで、相続した不動産を売却して現金化すれば、複数の相続人がいても各取り分に従って分配しやすくなります。
ここでは、相続した不動産を売却する流れと、その際の注意点、また、相続登記についてご説明いたします。
福井市・鯖江市・越前市・坂井市エリアの不動産をお持ちの方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却する流れ

被相続人が亡くなってから、不動産を相続し、それを売却するまでの基本的な流れは以下のとおりです。

• 死亡届の提出
• 相続人および相続財産の確定
• 遺産分割協議
• 相続財産の名義変更
• 相続した不動産の売却
• 遺産分割協議で決定したとおりに分配

それぞれについてご説明いたします。

死亡届の提出

被相続人が亡くなってからすぐ、市区町村の役場に死亡届を提出します。
死亡から7日以内に提出することが法律で義務付けられているため、決して遅れないようにしましょう。

相続人および相続財産の確定

もし遺言書が用意されているなら、ここで確認します。
相続する権利を法律で認められている相続人（法定相続人）は誰か、調べるためには戸籍謄本が必要です。
被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本をすべて取り寄せて確認しなければいけません。
被相続人が転籍を繰り返していた場合、戸籍謄本の取り寄せだけでも時間がかかるため、なるべく早い段階から動き出すようにしましょう。
相続財産は、大きなものでは不動産や現金などがありますが、他にも有価証券や貴金属なども対象です。
また、相続財産はプラスの財産だけでなく、ローンなどの借金や未払いの税金など、マイナスの財産も含まれます。

遺産分割協議

相続人全員で、遺産をどのように分割するかを話し合います。
不動産など分けにくいものが相続財産に含まれている場合、どのように扱うかも決めることになります。
相続人全員の同意を得る必要があるため、なかなか意見がまとまらないこともあります。

相続財産の名義変更

誰がどの財産を相続するか、遺産分割協議で合意したとおりに名義変更します。
不動産は複数人で共有名義にするか、個人の単独名義にするかを選ぶことができます。

相続した不動産の売却

相続人への名義変更（相続登記）が済んだら、不動産の売却ができるようになります。
売却の手順は通常とあまり変わらず、不動産会社を選んで依頼することになります。
複数の相続人が共同で相続登記した場合は、売買契約書への署名捺印なども登記されている全員分必要になります。

遺産分割協議で決定したとおりに分配

不動産が売却し、現金化できたら、遺産分割協議で決定したとおりに分配します。
これで不動産を相続し、売却してから分配する一連の流れは終了です。

相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却するうえで、気を付けておきたい注意点をお伝えします。

不動産を長期的に放置すると費用がかかる

相続した不動産を売却するためには、必要書類が多数あり、相続人間でも話し合いをするなど、手間がかかります。
しかし、面倒だからと不動産をそのままにしてしまうと、余分な費用がかかることになります。
不動産の固定資産税を払い続けることになり、相続した不動産がマンションであれば管理費や修繕積立金もかかります。
さらに、放置した家は傷みやすくなり、資産価値の低下にもつながります。

売却には不動産所有者全員の同意が必要

相続した不動産を、複数の相続人で共有名義にした場合、売却にはその全員の同意が必要です。
売却について個人の判断で進めたいのであれば、不動産を共有名義ではなく、単独名義にすることもできます。
ただし、不動産を単独名義にすると不公平感が出やすいなど、別の注意点もあります。

相続人の代表者を決めておく

共有名義、もしくは単独名義でも、その後売却金額を相続人同士で分配する予定の不動産売却では、あらかじめトラブルにならないようにしておくことが大切です。
相続人の代表者を決めておくことで、売却に関わる相手ともスムーズにやり取りでき、情報も管理しやすくなります。

最低売却金額を決めておく

不動産を売却する際には、買主から値下げなどの交渉をされることも珍しくありません。
その度に相続人全員で話し合いをしていては、時間もかかり、売却機会を逃しかねません。
そうならないために、全員が納得する最低売却金額をあらかじめ決めておけば、代表者の判断で、買主との交渉にも素早く対応できます。

相続した不動産は名義変更しないと売却できない

相続した不動産の名義を、故人である被相続人から相続人に変更することを相続登記と言います。
実は相続登記は義務ではありませんが、これをしなければ不動産の売却をすることはできません。
相続登記については次の項目でご説明いたします。

相続した不動産の売却に必要な相続登記とは？

相続登記をすることで、不動産の名義人が相続人へと変わり、法的にも不動産の所有者として認められることになります。
相続登記することのメリットと、相続登記の方法についてご紹介します。

相続登記をしたほうが良い理由

相続登記には期限もなく、しなかったときの罰則もありません。
しかし、相続登記をしないままにしていると、相続人が亡くなったときにその子どもや孫などに相続の権利が引き継がれます。
その結果、相続人の数がどんどん増え、いざ登記が必要になったときに全員の合意を得ることはもちろん、話し合いをすることさえも困難になります。
そのため、なるべく早めに相続登記をしたほうが良いでしょう。

相続登記するとできること

相続登記は義務ではありませんが、相続登記すればできることが複数あります。
まず、相続登記された不動産を担保として、金融機関から融資が受けられるようになります。
相続登記されていない不動産は、権利の所在があいまいなため、担保として認める金融機関はありません。
また、相続登記された不動産は売却できるようになります。
登記上の所有者と売却する方が一致していない限り、不動産を売却することはできません。
不動産に関する権利関係が誰にでもわかるよう、はっきりさせておくことで、不動産を活用できるようになるのです。

相続登記の方法

相続登記は司法書士などの専門家に依頼する方も多いです。
その際には、8～12万円ほどの報酬を支払うのが一般的です。
手続きも少し複雑で、必要書類も多いですが、自分で相続登記することも可能です。
どのような書類が必要かは、その不動産の相続の仕方によって変わります。
相続の仕方とは、「法定相続分に従って」「遺産分割協議に基づいて」「遺言書に基づいて」という3種類に分けられます。
相続登記の申請書も相続の仕方によって異なるため、注意が必要です。
申請先は不動産の所在地を管轄する法務局です。
法務局によっては登記手続きの案内を積極的におこなっているところもあります。
身近にそのような法務局があれば、相談しながら相続登記することもできるでしょう。

まとめ

相続した不動産を売却する際の流れと注意点、また、相続登記についてご説明しました。
相続登記をすることで相続した不動産の売却が可能となり、公平な遺産分割がしやすくなります。
福井市・鯖江市・越前市・坂井市エリアの不動産をお持ちの方は、ぜひエステートコンサルタント福井店までお気軽にご相談ください。
お客様のご要望に沿って、最適なプランをご提案させていただきます。