不動産売却時に発生する費用とは？確定申告はどうする？

そのなかでも、「仲介手数料」は金額が大きいため、「なんのために支払う費用なの？」と疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
仲介手数料は、確定申告の際に経費として計上できます。
そこで今回は、不動産売却時に発生する仲介手数料の内容や、確定申告について解説します。
仲介手数料以外に、経費として計上できる費用についてもご説明しますので、福井市近郊で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却に発生する仲介手数料とは？

不動産売却をおこなう際、不動産会社に仲介を依頼して売却活動をおこない、買主を探すのが一般的です。
そもそも、不動産売却の際の「仲介」とは、どういうものなのでしょうか。

仲介手数料とは？

不動産取引における「仲介」とは、売主と買主の間に立って両者の契約を成立させることを意味します。
そして、仲介を依頼して売却が成立した際に、不動産会社に対して支払う成功報酬が「仲介手数料」です。

仲介手数料に含まれる業務内容とは？

不動産会社は、不動産売却の成立に向けて、次のような業務をおこないます。

• 不動産売却のアドバイス
• 販売活動
• 契約書類の作成
• 重要事項説明
• 契約から引き渡しまでの事務手続き

上記のような業務が、仲介手数料に含まれます。
ただし、仲介手数料に含まれず、別途支払いが発生する場合があります。
低廉な空き家等の売買の特例について
これは、物件価格が400万円以下の低廉（安価）な空き家などの仲介において、通常の売却活動よりも、現地調査のための交通費や人件費といった費用が必要な場合に関する特例です。
この特例の対象となる不動産売却においては、通常の仲介手数料とは別に、実際にかかった費用を請求することが認められています。
ただし、仲介手数料と別途かかった費用を合計して、「18万円＋消費税」を超えない金額が上限額です。

仲介手数料の相場は？

仲介手数料は、売買価格をもとに決定します。
法律や国土交通大臣によって上限が定められています。
仲介手数料の上限額早見表

• 売買価格200万円の場合は11万円
• 売買価格400万円の場合は19万8,000円
• 売買価格600万円の場合は26万4,000円
• 売買価格800万円の場合は33万円
• 売買価格1,000万円の場合は39万6,000円
• 売買価格2,000万円の場合は72万6,000円
• 売買価格3,000万円の場合は105万6,000円

仲介手数料を支払うのはいつ？

売買契約が成立し、売買価格が決定したら、仲介手数料の金額が決まります。
まず、売買契約が成立した時点で半分、引き渡し完了時に残りの半分といったように、2回に分けて支払うケースと引渡し完了時に全額支払うケースがあります。

エステートコンサルタント福井店では、より安心にお取引いただけるよう、引渡し完了時に全額のお支払いをお願いしております。

不動産売却時の確定申告において仲介手数料は経費に計上できる

続いて、不動産売却をおこなった際の確定申告についてご説明します。
不動産売却をおこなって確定申告の必要があるのは、「譲渡所得」が生じた場合です。
したがって、確定申告を「する」「しない」の判断をするために、まずは譲渡所得を算出する必要があります。

譲渡所得の算出方法

譲渡所得は、次の計算式を用いて算出します。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
「譲渡価格」とは、不動産売却時の売買契約書に記載された金額です。
「取得費」とは、売却した不動産の購入代金と、購入するためにかかった経費の合計金額です。
購入の際にかかった仲介手数料も、この取得費に計上できます。
「譲渡費用」とは、不動産売却のためにかかった費用のことで、売却のために仲介を依頼して支払った仲介手数料も、譲渡費用に含まれます。
上記の計算式で、譲渡所得が生じた場合は確定申告の必要があり、譲渡所得がゼロ以下の場合は、確定申告をする必要はありません。
ただし、控除制度を利用する場合や、「損益通算」をおこなう場合は、確定申告が必要です。

確定申告の時期

確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間におこない、所得税を納付しなければなりません。
年によって期限日が異なる場合があるため、国税庁のホームページで確認しましょう。

確定申告の方法

確定申告は、税務署、または確定申告の時期に市区町村の庁舎に設置される臨時会場に、必要書類を持参しておこないます。
そのほか、郵送、e-Taxでも提出可能です。

確定申告に必要な書類

確定申告をおこなう際に必要な書類は、以下のとおりです。
税務署で入手するもの

• 確定申告書B様式
• 分離課税用の申告書
• 譲渡所得の内訳書

準備が必要なもの

• 登記事項証明書
• 不動産売買契約書（購入時と売却時の両方）
• 諸経費の領収書

不動産会社では、売却後の確定申告についてのアドバイスが可能です。
「確定申告が必要かどうか分からない」「控除制度について知りたい」という方は、不動産会社に相談してみましょう。

不動産売却で仲介手数料以外に経費として計上できる費用とは？

それでは最後に、譲渡所得を算出する際の「取得費」や「譲渡費用」について、経費として計上できる費用とできない費用をご紹介します。

取得費

先ほどもお伝えしましたが、取得費とは、不動産を購入した際に支払った費用のことです。
不動産の購入代金以外の費用について、計上できるものと、計上できないものを具体的にご紹介します。
取得費に計上できる費用

• 仲介手数料
• 不動産取得税
• 免許登録税や登記手数料
• 契約書の印紙代
• 住宅ローン事務手数料
• 抵当権設定登記費用
• 固定資産税・都市計画税の精算金
• 建物に附属する設備費
• 建築費や工事にかかった諸費用

このように、不動産を購入するためにかかった費用は、おおむね取得費に計上できます。
取得費に計上できない費用

• 引っ越し費用
• 家具・家電などの生活用品
• 火災保険料
• インターネット加入料
• 町会費

上記のような、不動産購入に直接かかったものではなく、生活に必要なものに対して支払った費用は、取得費に計上できません。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産売却にかかった費用を指します。
譲渡費用として計上が認められているものと、計上できないものを、具体的にご紹介します。
譲渡費用として計上が認められている経費

• 仲介手数料
• 契約書の印紙代
• 建物の解体費用
• 土地の測量費用

解体費用や測量費用など、不動産売却のためにおこなった場合については、計上が認められます。
譲渡費用として計上できない費用

• 抵当権抹消登記費用
• 相続登記費用
• 居住中の建物修繕費用
• 固定資産税
• 税理士への報酬

上記のような費用については、「必要経費になるのでは？」と思うものもあるかもしれませんが、間接的な費用とみなされ、譲渡費用として計上できません。
判断が難しい場合は、税務署、もしくは不動産会社に相談しましょう。

まとめ

不動産売却時に発生する仲介手数料とは、売買契約が成立した場合に、不動産会社に対して支払う「成功報酬」です。
不動産売却をおこなって譲渡所得が生じた場合は、確定申告が必要ですが、譲渡所得を算出する際には、仲介手数料を経費として計上できます。
確定申告の経験がない方は、譲渡所得の計算方法や必要書類など、難しく感じるかもしれません。
そのような場合には、不動産会社がサポートをおこないますので、手続きに不安な方や、節税対策をしたい方は、不動産会社に相談することをおすすめします。
弊社は、お客様のご希望に沿った最適な販売方法をご提案しています。
売却後の確定申告についてもサポートしますので、福井市近郊で不動産売却をご検討の際は、ぜひ「エステートコンサルタント福井店」までお気軽にお問い合わせください。